Comment choisir un bien immobilier à l'achat pour de la location ?
Voici quelques conseils avant d’acheter un bien immobilier à usage locatif.
Règle N° 1 : Ne pas acheter un bien qui se situe en rez-de-chaussée dans l’ancien en centre ville. Très souvent on a de la lumière que de la façade principale et si celle-ci est située dans une ruelle un peu sombre, l’appartement souffrira d’un déficit de clarté toute l’année.
Règle n° 2 : Vérifier que le lieu n’est pas affecté par l’humidité. Exemple, l’humidité qui remonte sur les murs par capillarité. Jeter un coup d'oeil dans la salle d'eau ainsi que les toilettes et vérifier qu'il n'y ait pas de traces d'humidité.
Règle N° 3 : Les appartements situés dans des grandes copropriété. Le facteur charges est très important. Si vous mettez un locataire qui paye un loyer de 800,00€ et qu’il doit ajouter 150,00 € de charges (pour des charges eau chaude, chauffage, ascenseur), votre locataire partira au bout de quelques mois car il va considérer que le loyer est trop cher.
En règle générale, les charges ne doivent pas excéder 15% du montant du loyer.
Règle N° 4 : Eviter un bien dans des immenses copropriété avec des locataires bénéficiaires des nombreuses aides de l'état.
Si l’appartement a été parfaitement rénové, mais que les parties communes sont délabrées, accès cave, ascenseurs 1/4 en état, sentiment d'insécurité, etc… et que c’est un quartier dans lequel vous n’habiteriez pas, alors vous n’achetez pas.
Règle N° 5 : Un bien ancien de mauvaise qualité
Je m’explique, une cage d'escalier étroite et raide, des appartements bas de plafond, ouvertures fenêtres petites, manque de clarté dans l'appartement, infiltrations humidité au niveau des parties communes et cage d'escalier, odeurs prégnantes, c'est le moment de se poser les bonnes questions !
Règle N° 6 : Fréquentation du quartier et se renseigner sur la proximité écoles, fac…
Vérifier les arrêts de tram,
Règle n° 7 : Climatisation – Dans notre région, la climatisation est devenue importante. Lors de mes visites, je regarde si il y a un balcon, terrasse ou à l’arrière de l’immeuble, les possibilités d’installer une climatisation réversible. Ou encore, se poser la question de la faisabilité d’une climatisation sans groupe extérieur.
Conseils :
Je vous recommande vivement d’investir dans un bien qui correspond à vos valeurs. Si vous estimez que ce bien visité ne correspond pas aux attentes d’un membre de votre famille, à un ami, etc… alors évitez d’acheter le bien.
Conclusions :
Les bonnes affaires ce sont en général des ventes de biens avec travaux. Un architecte d'intérieur saura vous conseiller avant l'achat et vous éclairer sur le potentiel de votre futur bien immobilier et réfléchir sur les différentes options que vous envisagez pour la location, c'est à dire co-location, location saisonnière, location étudiants.
A ce stade un professionnel saura vous donner des pistes de réflexion.
Après l'achat :
A moins que vous souhaitiez faire les travaux par vous-mêmes, un architecte d'intérieur saura mener à bien la conduite des travaux et l'avantage est que vous n'aurez qu'un interlocuteur pour négocier avec les intervenants.
De plus, en optant pour le régime en meublé non professionnel (LMNP) ainsi que pour le régime réel vous amortissez vos dépenses (achat - frais de notaire - rénovation) ce qui devient une niche fiscale !
A retenir :
Il faut savoir qu'en déléguant vos travaux à un architecte d'intérieur qui est également maître d'oeuvre, il vous apporte une garantie décennale.
Un architecte d'intérieur est rémunéré sur le suivi du chantier, c'est à dire sur l'enveloppe globale des travaux, taux qui peut varier entre 8 % et 10 %.
En sachant que les frais de l'architecte d'intérieur sont amortissables, comme les travaux, dans le choix du régime LMNP.
Qu'attendez-vous pour vous lancer dans l'achat d'un bien immobilier locatif pour générer des revenus supplémentaires ?